Решили подарить квартиру? Сделайте это правильно!

Оформить договор дарения недвижимости могут не только близкие родственники, но и любые совершеннолетние собственники. Сделки с дарением несовершеннолетних владельцев заключаются очень редко, так как требуется разрешение органов опеки и попечительства, которые часто усматривают в подобных сделках ущемление интересов несовершеннолетних лиц.

Заявление на дарение квартиры, как и сам договор, не должны содержать никаких ограничений, условий или обязанностей, накладываемых на одариваемое лицо. Суть договора дарения – безусловный переход права собственности. Если в суде, например, будет доказан факт наличия денежной заинтересованности, обмена или иных корыстных мотивов, договор дарения может быть расторгнут.

В чем преимущества договоров дарения?

Главная причина – отсутствие выплаты налогов для близких родственников на подобные сделки. Если же одаривается лицо, не состоящее в близком родстве, необходимо будет оплатить 13 % от кадастровой стоимости недвижимости в виде налога на доходы физлица. Нерезиденты РФ обязаны выплатить вплоть до 30 % налога.

Вторым немаловажным преимуществом является простое и быстрое оформление самой сделки. В отличие от договора купли-продажи, договор дарения вступает в силу с момента подписания документа сторонами. Договор купли-продажи вступает в силу с момента регистрации в Росреестре. Естественно, договор дарения также следует регистрировать, после чего формальное владение сменится на фактическое. Налог на договор дарения недвижимости выплачивается с кадастровой стоимости квартиры, дома, земли, зданий или сооружений после регистрации договора в установленном законом порядке (в налоговый период).

Какие документы необходимы для заключения сделки дарения?

Сначала необходимо проконсультироваться с юристом на предмет того, стоит ли оформлять переход права собственности через договор дарения. Это очень важный момент, поскольку, к большому сожалению, договоры дарения становятся наиболее частыми предметами судебных тяжб, связанных с недвижимостью. Мошенники уговаривают покупателей квартиры заключить дарственную, подкрепляя свои слова налоговыми выгодами. После чего сделки расторгаются в судебном порядке, а новым «владельцам» не возвращают стоимость квартиры или задаток.

Во-вторых, важно убедиться, имеет ли право дарить недвижимость текущий «владелец». Более того, существует ряд ограничений, не позволяющих принять в дар недвижимость (сотрудники правоохранительных органов, чиновники, сотрудники Пенсионного фонда, судьи и так далее). Если владелец состоит в браке, требуется письменное согласие супруги.

К близким родственникам, которые согласно ГК освобождаются от выплаты налога при дарении квартиры, относятся: дети, родители, бабушки и дедушки, братья и сестры, супруги. Все остальные члены семьи вынуждены будут оплатить 13 % налога от кадастровой оценки.

Основой для перехода права собственности является, естественно, непосредственно сам договор. В нем четко прописываются стороны (одариваемое лицо, владелец недвижимости), а также свойства и характеристики недвижимости (адрес, площадь, тип строения и так далее). От того, насколько правильно и безукоризненно с юридической точки зрения заключен договор, зависит безопасность одариваемого лица. Если договор составлен плохо, его легко можно оспорить. Причем, оспаривающими лицами не обязательно должен быть бывший владелец. Поводом для расторжения договора могут быть следующие случаи:

признание бывшего владельца недееспособным; признание наличия корыстных мотивов; смерть одарившего лица; доказательство в суде наличия давления на владельца (угрозы, шантаж, запугивание); дарение проводилось ненадлежащим лицом (одарившее лицо не являлось полноправным владельцем).
попытка снизить налог на недвижимость при дарении квартиры может обернуться серьезной проблемой, решить которую в судах не всегда представляется возможным.

Как происходит регистрация договора?

Необходимо предоставить в офис МФЦ договор (3 экземпляра), заявление, квитанцию об уплате государственной пошлины и документы на недвижимость от владельца. Сотрудник МФЦ проводит предварительную проверку полноты пакета документов, после чего выдает расписку об изъятии документов и устанавливает сроки регистрации договора. Обычно этот срок составляет 7-10 дней. В назначенное время новый владелец недвижимости должен явиться за документами, и удостовериться в правильности подачи документов.

На руки новому владельцу не выдают новый кадастровый паспорт или свидетельства. Чтобы проверить правильность проведенной регистрации, необходимо запросить выписку из ЕГРН, в которой должен числиться уже новый владелец. Такая же справка обычно берется во время предпродажной проверки недвижимости. В ней также можно проверить наличие обременений (арестов, залогов, судебных арестов и иных обстоятельств, ограничивающих право пользования).

Что делать, если объект недвижимости зарегистрировали с ошибкой

Управление Росреестра по Забайкальскому краю информирует, что ошибки могут быть техническими или реестровыми в зависимости от этапа, на котором произошло искажение информации.

Техническую ошибку (опечатку, грамматическую или арифметическую ошибку) может допустить работник Росреестра в процессе внесения записей в ЕГРН. Тогда данные ЕГРН будут отличаться от сведений в документах, которые были представлены на кадастровый учет или регистрацию прав. Среди самых распространенных технических ошибок – неправильные фамилии, имена и отчества правообладателей и адреса объектов недвижимости.

Если исправление технической ошибки не влечет за собой прекращение, возникновение или переход права собственности, она исправляется по решению государственного регистратора прав, то есть самим ведомством.

Несоответствие в записях могут выявить госслужащие самостоятельно, либо заинтересованное лицо направит заявление об исправлении технической ошибки. Решение об исправлении технической ошибки также может быть принято судом. Во всех случаях техошибка исправляется Росреестром в течение 3 дней после поступления соответствующей информации. Росреестр уведомляет об этом все заинтересованные стороны в течение 3 рабочих дней со дня исправления технической ошибки.

Заявление об исправлении технической ошибки в записях ЕГРН можно подать через МФЦ или офисы Кадастровой палаты, направить в Росреестр по почте. Кроме того, можно воспользоваться электронным сервисом на официальном сайте Росреестра или возможностями «Личного кабинета правообладателя».

В случае если недостоверные сведения содержались в документах, которые представлены на кадастровый учет или государственную регистрацию прав, и были воспроизведены в ЕГРН, имеет место реестровая ошибка. Например, кадастровый инженер неправильно определил границы участка или площадь здания. В результате границы одного участка «наехали» на границы другого участка, а площадь индивидуального жилого дома не соответствует действительности. Если исправление реестровой ошибки не влечет за собой прекращение, возникновение или переход права собственности, это тоже может быть сделано по решению государственного регистратора прав.

Чтобы исправить реестровую ошибку, необходимо запускать процедуру внесения изменений в сведения ЕГРН в связи с исправлением реестровой ошибки. Для этого требуется собрать необходимый пакет документов (межевой план, технический план, акт обследования, и т.д.) и подать через МФЦ, офисы Кадастровой палаты или направить в Росреестр по почте.

Документы, содержащие необходимые для исправления реестровых ошибок сведения могут поступить в Росреестр в порядке межведомственного информационного взаимодействия (без участия гражданина), в случае если ошибка содержалась в таких документах. Решение об исправлении реестровой ошибки также может быть принято судом. Во всех случаях реестровая ошибка исправляется Росреестром в течение 5 дней после поступления соответствующих документов.

Если исправление технической или реестровой ошибки влечет за собой прекращение, возникновение или переход зарегистрированного права собственности, ситуация может быть разрешена только в судебном порядке.

Как оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости?

Управление Росреестра по Забайкальскому краю сообщает, что физические и юридические лица могут оспорить кадастровую стоимость в суде или в специальной комиссии, действующей в региональном ведомстве.

Пересмотреть кадастровую стоимость можно в двух случаях: если для ее определения использовались недостоверные сведения об объекте недвижимости или если кадастровая стоимость отличается от рыночной.

Комиссия принимает решение об оспаривании кадастровой стоимости в короткие сроки – не более 30 дней с момента подачи заявления.

В работе комиссии принимают участие как специалисты-эксперты со стороны Управления Росреестра и филиала Кадастровой палаты, так и представители Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края. Таким образом, решения о пересмотре стоимости принимаются коллегиально несколькими экспертами.

Данная специальная комиссия при Управлении Росреестра будет действовать до того, как в Забайкальском крае будет осуществлена кадастровая оценка объектов недвижимости по правилам нового закона «О государственной кадастровой оценке» № 237-ФЗ. Оценкой кадастровой стоимости с 2018 года в нашем регионе займется государственное бюджетное учреждение.

Оспорить результаты определения кадастровой стоимости по новым правилам физические и юридические лица смогут в суде и в комиссии, вновь созданной по решению властей Забайкальского края в рамках 237-ФЗ.

Как оформить право собственности на объект долевого строительства

Управление Росреестра по Забайкальскому краю сообщает, что перечень документов, необходимых для оформления права собственности на объект долевого строительства определен государственным законом «О государственной регистрации недвижимости» и другими нормативными правовыми актами, регламентирующими эту процедуру.

По общим правилам для оформления права собственности на объект долевого строительства к заявлению о регистрации прав необходимо приложить документ, подтверждающий полномочия представителя участника долевого строительства (если с заявлением обращается не сам участник), а также документы, являющиеся основанием для проведения регистрации прав.

Постановка на кадастровый учет многоквартирного дома вместе со всеми расположенными в нем помещениями проводится по заявлению органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченного на принятие решения о выдаче разрешения на ввод этого дома в эксплуатацию. Такой орган в электронном виде вместе с заявлением направляет в Управление Росреестра документы, необходимые для проведения кадастрового учета, включая разрешение на ввод в эксплуатацию. Заявления и документы должны быть направлены в Управление Росреестра уполномоченным органом в срок не позднее пяти рабочих дней с даты принятия им решения о вводе данного дома в эксплуатацию.

Для оформления права собственности на объект долевого строительства необходимо представить подлинный экземпляр договора участия в долевом строительстве или договора об уступке прав требований по такому договору (после государственной регистрации он возвращается правообладателю). К документам, необходимым для проведения этой процедуры, также относится передаточный акт или другой документ о передаче объекта долевого строительства.

Услуги забайкальского Росреестра, предоставляемые в офисах МФЦ, достигли целевых показателей

Доля государственных услуг Росреестра, предоставляемых по принципу «одного окна» в офисах Многофункционального центра Забайкальского края, превысила целевой показатель и составила 88% .

Доля данной категории госуслуг Росреестра, связанная с учетно-регистрационными действиями с объектами недвижимости, согласно мероприятиям «Дорожной карты» в 2017 году должна была составить 85%. 

Эффективное взаимодействие и сотрудничество Управления Росреестра по Забайкальскому краю и УМФЦ позволило увеличить долю государственных услуг по регистрации прав недвижимости и кадастровому учету.

Росреестр будет осуществлять надзор за учреждением, проводящим кадастровую оценку недвижимости в Забайкалье

Согласно нововведениям ФЗ-237 «О государственной кадастровой оценке» региональное Управление Росреестра будет осуществлять надзор за деятельностью бюджетного учреждения, которое будет проводить государственную кадастровую оценку на территории Забайкальского края. 

В настоящее время Росреестр не проводит государственную кадастровую оценку. До вступления в силу нового закона решение о проведении государственной кадастровой оценке принимали региональные органы власти или органы местного самоуправления, которые выбирали оценщика, заключали с ним договор.

Новая система государственной кадастровой оценки предусматривает передачу полномочий по определению кадастровой стоимости государственным бюджетным учреждениям, которые будут заниматься этой деятельностью на постоянной основе. Ответственность за их работу возложена на региональные органы власти.

Закон предусматривает также применение единой методики кадастровой оценки, основанной на принципах единообразия и обоснованности, направленных на недопущение ошибок и, как следствие, на сокращение количества обращений о пересмотре кадастровой стоимости.

В свою очередь, Росреестр будет осуществлять надзор за деятельностью бюджетных учреждений, в том числе проводить мероприятия, направленные на недопущение ошибок в деятельности таких учреждений.

С 1 января 2018 года на территории Забайкальского края государственной кадастровой оценкой займется краевое государственное бюджетное учреждение «ЗабГеоИнформЦентр», которому постановлением регионального правительства вменены соответствующие функции и полномочия.

Управление Росреестра по Забайкальскому краю, как и в настоящее время, будет вносить в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) кадастровую стоимость объектов, полученную в результате государственной кадастровой оценки.

Обязательное удостоверение у нотариуса сделок с недвижимостью

Управление Росреестра по Забайкальскому краю информирует, что нотариальное удостоверение обязательно не для любой сделки, которая влечет возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, а только в случаях, определенных законом.

Кроме того, обязательное удостоверение сделки может быть установлено соглашением сторон, даже если по закону ее нотариальное удостоверение не требовалось.

В соответствии с законодательством обязательного нотариального удостоверения требуют несколько видов сделок с недвижимостью.

1. Сделки по отчуждению (продаже, дарению и т.д.) долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.
2. Законодательство предусматривает обязательное нотариальное удостоверение сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки или доверительного управления, по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным.
3. По общему правилу подлежат нотариальному удостоверению доверенности:

– на представление заявления на государственный кадастровый учет или государственную регистрацию прав и необходимых документов;

 – на совершение сделок, требующих нотариальной формы;

– на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами.

4. Если заявление и документы на регистрацию сделки или на регистрацию права, ограничения или обременения права на ее основании представляются почтовым отправлением, то такая сделка также требует нотариального удостоверения. При этом должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке подлинность подписи заявителя на заявлении, а также в нотариальном порядке должна быть удостоверена доверенность, подтверждающая полномочия представителя заявителя как на представление документов на государственный кадастровый учет и регистрацию прав, так и подтверждающая полномочия лица, совершившего сделку (если подлежащая государственной регистрации сделка с объектом недвижимости или сделка, на основании которой подлежит государственной регистрации право или ограничение права и обременение объекта недвижимости, совершена представителем, действующим на основании доверенности).
5. Нотариального удостоверения требуют договоры уступки прав требования и перевода долга по нотариально удостоверенной сделке, а также соглашение об изменении и расторжении нотариально удостоверенного договора.

Регистрация прав на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов осуществляется в течение трех рабочих дней с даты приема или поступления в Росреестр заявления и указанных документов, а в случае поступления заявления и документов в электронном виде – в течение одного рабочего дня.

Государственный регистратор при получении документов проводит правовую экспертизу на предмет наличия или отсутствия установленных законодательством оснований для приостановления кадастрового учета или регистрации прав, а также для отказа в проведении этих процедур.

При этом в случае проведения регистрации прав на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов проверка законности такого нотариально удостоверенного документа государственным регистратором прав не осуществляется. Это определено Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».